天花板上的水漬、牆壁的霉斑，樓上滲水問題不僅破壞居家環境，更讓許多住戶感到無助與憤怒。面對惱人的樓上滲水問題，您是否也曾疑惑責任誰屬？如何才能有效追討樓上漏水賠償？這篇文章將為您提供一份2026年最完整的樓宇滲水問題處理指南，從釐清責任、協商處理、尋求滲水辦協助，到最終的法律追討，一步步帶您解決滲水困擾，保障您的權益！
樓上滲水第一步：釐清源頭與責任歸屬
在考慮樓上滲水賠償之前，首要之務是確定滲水的真正源頭及相關責任方。這一步對於後續的溝通、投訴乃至於法律行動都至關重要。缺乏準確的源頭判斷，將難以鎖定責任人，導致處理過程停滯不前。
常見滲水原因大公開：我家漏水一定是樓上造成嗎？
許多受害者直覺地認為，天花板或牆身出現水漬，就一定是樓上單位導致。然而，滲水原因多樣，未必全然是樓上單位的責任。常見的滲水原因包括：
- 樓上單位內部設施損壞： 這是最常見的原因，如樓上浴室地台防水層老化、水喉爆裂、洗手間座廁或浴缸邊緣滲漏等。
- 公共排污管或供水管損壞： 若滲水源頭來自大廈的公共水管或排污系統，則責任通常歸屬於大廈法團或管理公司。這些管道可能因為年久失修、腐蝕或外力影響而破損。
- 外牆或窗戶滲水： 若單位面向外牆或窗戶位置出現滲水，可能是外牆結構損壞、窗框老化、密封不佳等問題。這類問題的責任歸屬需視乎大廈公契的規定，有時屬於個別業主，有時則為大廈公用部分。
- 天台或平台防水層失效： 如果是頂層單位受影響，滲水可能源於天台或平台防水層的損壞，這通常也屬於大廈公用部分的維修責任。
因此，在急於追討樓上漏水賠償前，仔細的源頭調查是不可或缺的。
根據《建築物管理條例》：誰該為樓宇滲水負責？
在香港，樓宇滲水的責任歸屬主要依據《建築物管理條例》（第344章）及大廈公契的規定。一般而言：
- 個別業主責任： 若滲水源自單位內部的專有部分，如浴室地台、廚房水管等，則該單位的業主需負上維修及賠償責任。業主有法律責任確保其單位不會對其他單位造成滋擾或損害。
- 大廈法團或管理公司責任： 若滲水源自大廈的公用部分，如公共排污管、公共供水立管、外牆、天台等，則大廈法團或管理公司需負責維修。他們有責任妥善管理和維護大廈的公用設施。
釐清樓宇滲水責任誰屬，是後續所有行動的基礎。建議查閱大廈公契，了解各部分的維修責任劃分。
與鄰居協商無果？啟動滲水辦投訴流程
當與樓上鄰居溝通協商未果，或對方不合作時，尋求政府部門協助是常見的下一步。滲水辦（聯合辦事處）便是處理樓宇滲水問題的主要政府機構。在處理樓宇滲水責任問題上，滲水辦能提供初步的調查與協助。
滲水辦（聯合辦事處）的角色與職權範圍
滲水辦全名為「聯合辦事處」，由屋宇署和環境保護署聯合組成，專責處理樓宇滲水投訴。其主要職權範圍包括：
- 接收投訴： 處理市民對樓宇滲水的投訴。
- 進行調查： 派員到受影響及懷疑源頭單位進行初步視察及滲水測試，以嘗試找出滲水源頭。常用的測試方法包括色水測試、濕度測量儀、紅外線熱像探測等。
- 發出勸喻及法定通知： 若確認滲水源頭及責任人，滲水辦會向相關人士發出勸喻信，要求其修復。如情況嚴重或對方拒不合作，可能發出法定「妨擾事故通知」（環境保護署）或「修葺令」（屋宇署）。
然而，滲水辦的職權亦有其局限性：他們無權強制進入單位，且若滲水源頭複雜，可能無法明確判斷。這正是許多樓上漏水索償個案面臨的挑戰。
滲水辦投訴樓上：詳細步驟與注意事項
向滲水辦投訴樓上滲水的流程大致如下：
- 提交投訴： 可透過1823電話熱線、郵寄或網上表格向滲水辦提交正式投訴。投訴時需提供詳細資料，如受影響單位地址、懷疑源頭單位地址、滲水情況描述及照片等。
- 滲水辦聯絡： 滲水辦會聯絡投訴人及懷疑源頭單位業主，安排上門視察及進行測試。
- 配合調查： 投訴人需配合滲水辦人員進行測試，提供所有必要資訊。同時，應盡量促使樓上鄰居配合滲水辦的檢查。
- 等待結果： 滲水辦一般會在90個工作天內完成調查並通知投訴人結果。
注意事項：
- 證據齊全： 投訴時應附上照片、影片等證據，有助於滲水辦了解情況。
- 耐心等待： 滲水辦處理時間較長，需有耐心。
- 結果可能不如預期： 由於技術限制或對方不合作，滲水辦可能無法確定源頭或發出法定通知。此時，您可能需要考慮其他追討樓上漏水賠償的法律途徑。
準備索償：收集關鍵證據與評估損失
無論是通過協商、滲水辦介入，還是最終訴諸法律，充分的證據是成功追討樓上漏水賠償的基石。同時，準確評估損失金額，對於索償而言同樣重要。
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了解完整的樓上漏水索償步驟至關重要。我們建議您閱讀《樓上漏水賠償全攻略：天花漏水責任判斷、索償程序及要求賠償信範本》，以全面掌握從意外發生到獲得賠償的每一個步驟。
追討樓上漏水賠償必備的5大證據清單
全面的證據可以大大增加索償成功的機會。以下是您應該收集的關鍵證據：
- 照片及影片： 這是最直觀的證據。從不同角度、不同時間點拍攝滲水造成的損壞，包括天花、牆壁、地板、傢俱等。記錄滲水惡化的過程，並註明日期和時間。
- 維修報價單及收據： 記錄因滲水而進行的所有維修費用，包括勘測費、維修工程費、清潔費等。這些是直接的財物損失證據。
- 專業檢測報告： 如有聘請獨立工程師或測量師進行滲水檢測，其專業報告（包括測試方法、結果、源頭判斷等）是極具說服力的證據。
- 書面溝通記錄： 與樓上業主、管理公司、滲水辦等所有相關方的書面溝通記錄，包括信件、電郵、WhatsApp訊息等，證明您曾嘗試解決問題且對方知悉。
- 目擊證人或鄰居證明： 若有其他鄰居曾目擊滲水情況或可作證，其證詞也能構成輔助證據。
妥善保存所有證據的原件或副本，並建立清晰的檔案，以備日後需要。
如何評估滲水造成的財物與精神損失？
除了直接的維修費用，滲水還可能造成其他財物和非財物損失，這些都應納入樓上滲水賠償的範圍：
- 財物損失：
- 裝修損壞： 天花、牆身、地板、牆紙、油漆等因潮濕發霉或結構受損而需要重新裝修的費用。
- 傢俱及電器損壞： 因滲水而報廢或損壞的傢俱、電器、收藏品等。需要提供購買憑證或照片證明價值。
- 額外開支： 如因維修需要暫時搬離居所而產生的租金、搬遷費、儲物費等。
- 精神損失（滋擾賠償）：
- 滲水問題可能對住戶造成嚴重的精神困擾、生活不便、健康影響（如呼吸道疾病）等。在法律上，這類「滋擾」是可以要求賠償的。雖然沒有明確的量化標準，但法庭會根據滲水的嚴重程度、持續時間、對生活的影響等因素酌情判斷。
- 建議詳細記錄滲水對日常生活的負面影響，如失眠、焦慮、無法使用特定空間等。
在評估損失時，盡量提供具體的數字和證明，這有助於在索償過程中爭取合理的賠償額度。
尋求法律協助：追討賠償的法律途徑
當所有非法律途徑都已嘗試且無效，或者滲水問題嚴重且對方拒絕承擔樓宇滲水責任時，尋求專業法律協助是保障您權益的最終手段。律師將能為您提供全面的法律意見，並協助您啟動正式的索償程序。
發出律師信：啟動正式索償的第一步
發出律師信通常是啟動正式法律程序的首要步驟。律師信的作用在於：
- 正式知會： 以法律專業的姿態，正式知會樓上業主其違法行為及您將追討樓上漏水賠償的意圖。
- 列明責任： 詳細列明滲水事實、所造成的損失、法律責任依據，以及要求對方在限期內採取行動（如停止滲水、賠償損失）。
- 施加壓力： 律師信的法律效力及專業語氣，往往能對不合作的鄰居造成心理壓力，促使其認真考慮解決問題，避免進入更複雜的訴訟程序。
一封措辭嚴謹、理據充分的律師信，可能就能促使對方態度軟化，達成和解。即使未能和解，律師信也是日後訴訟的重要證據之一。
民事訴訟與禁制令：面對不合作鄰居的法律武器
若律師信未能奏效，或滲水情況危急，您可能需要考慮進一步的法律行動：
- 民事訴訟：
- 這是追討樓上滲水賠償最直接的法律途徑。您可以向小額錢債審裁處（索償金額上限港幣75,000元）或區域法院（索償金額上限港幣3,000,000元）提出訴訟，要求對方賠償所有損失。
- 在訴訟過程中，您需要提交所有證據，並可能需要專業人士（如工程師）出庭作證。
- 法庭會根據證據判斷滲水源頭、責任歸屬及賠償金額。
- 禁制令：
- 如果滲水情況持續嚴重，對您的生活和物業造成不可逆轉的損害，您可以向法庭申請禁制令，命令樓上業主立即停止滲水行為並進行維修。
- 禁制令通常在緊急情況下使用，要求對方在指定時間內採取行動，否則將面臨藐視法庭的法律後果。
這些法律程序複雜且耗時，建議務必諮詢具經驗的律師，評估案件勝算及潛在成本。
家居保險是否涵蓋樓上滲水賠償？
許多業主會購買家居保險，希望在不幸事件發生時得到保障。然而，家居保險是否涵蓋樓上滲水賠償，則需細閱保單條款：
- 您的家居保險： 通常涵蓋您的單位因意外造成的財物損失，但對於「滲水」這一類型的損害，尤其是源自第三方（樓上單位）的滲水，保單條款可能會有特定限制或免責條款。即使涵蓋，也可能只賠償您自身的財物損失，而不會向樓上業主追討責任。
- 樓上業主的第三者責任保險： 若樓上業主有購買包含第三者責任的家居保險，則其保險公司可能會負責賠償您因樓上滲水而蒙受的損失。然而，並非所有業主都會購買這類保險，且保險公司在賠付前會仔細調查責任歸屬。
因此，在處理樓宇滲水責任問題時，應儘早聯絡自己的保險公司，了解保單的具體保障範圍。同時，也可嘗試了解樓上業主是否有相關保險，這或可簡化追討樓上漏水賠償的過程。
常見問題 (FAQ)
Q：樓上拒絕讓滲水辦進入單位檢查怎麼辦？
A：滲水辦並無強制入屋權。若樓上業主拒絕配合，滲水辦可能無法確定源頭並發出法定通知。在此情況下，您可以考慮尋求法律協助，透過律師發出律師信要求合作，或向法庭申請手令強制進入單位進行檢測。
Q：滲水辦調查結果無法確定源頭，我還能索償嗎？
A：即使滲水辦未能確定源頭，您仍有權追討賠償。您可以自行聘請獨立的專業人士（如公證行、測量師、工程師）進行更深入的勘測，並出具專業報告。這些報告將成為您在民事訴訟中索償的有力證據。
Q：追討樓上漏水賠償的時效是多久？
A：根據《時效條例》，一般民事索償的時效期為損害發生之日起計六年。然而，建議您越早採取行動越好，因為時間越久，證據越難收集，責任也越難釐清。
Q：如果滲水原因屬於大廈公用部分，責任誰屬？
A：如果滲水源自大廈公用部分（如公共喉管、外牆、天台等），則維修及賠償責任通常由大廈法團或管理公司承擔。您應向法團或管理公司提出投訴和索償要求，而非向樓上業主。
Q：我已經修復了漏水造成的損壞，還能追討賠償嗎？
A：可以。即使您已經自費修復了損壞，只要您能提供充足的證據（如維修前的照片、維修報價單、收據等），證明損壞確實是由樓上滲水造成，並且您為此承擔了費用，您仍可以向責任方追討相關的維修賠償。
結論
樓上滲水問題雖然棘手，但只要掌握正確的處理方式與法律知識，就能有效保障自身權益。從最初的溝通協商，到必要時尋求滲水辦或法律途徑介入，每一步都至關重要。希望這份2026年的終極指南能幫助您解決樓宇滲水困擾，重新擁有一個安心舒適的家。如果您需要更多專業協助，請立即諮詢相關法律或工程專業人士，讓您的安樂窩不再「滴水不漏」。