在香港置業是不少人的夢想，然而樓市波動、個人財政狀況變化等因素，可能導致物業買賣中途出現「撻訂」情況。一旦撻訂，所承受的財務損失和法律責任可能遠超預期。本文將深入解析2026年最新的撻訂定義、買賣雙方可能面臨的物業買賣撻訂後果與賠償機制，並提供實用建議，助您全面了解並有效避免撻訂賠償的沉重代價。
什麼是「撻訂」？物業買賣中的定義與常見原因
在香港的物業交易中，「撻訂」一詞絕不陌生，它指的是在物業買賣合約簽訂後，買方或賣方未能按照合約條款完成交易，導致合約終止並引發相關賠償責任的行為。對於買賣雙方而言，深入理解其法律定義與常見成因，是避免不必要損失的第一步。
「撻訂」的法律定義：買賣合約的終止
從法律角度來看，「撻訂」本質上是違反買賣合約的一種行為。當買賣雙方簽署了臨時買賣合約或正式買賣合約後，便產生了具法律約束力的權利與義務。任何一方若未能履行合約訂明的條款，例如買方未能於指定日期內支付餘下訂金或完成交易，或賣方未能如期交吉，便構成違約。此時，守約一方有權終止合約，並向違約一方追討損失，這便是「撻訂」所衍生的法律後果。
導致物業撻訂的5大常見原因：估價不足、按揭問題、市場波動等
導致物業買賣出現「撻訂」的原因多種多樣，以下是香港市場上最為常見的五種：
- 估價不足： 銀行對物業的估價低於成交價，導致買方需要額外籌集資金以彌補按揭貸款的差額，或無法獲得預期的按揭成數，進而引發財務壓力。
- 按揭問題： 買方未能成功獲得銀行批核按揭貸款，例如因收入證明不足、信貸評級欠佳或自身財務狀況變化等，導致無法支付樓價餘額。
- 市場波動： 樓市在短時間內出現急劇變化，例如政府推出新政策、利率調整、經濟環境惡化等，使買方認為物業價值下跌或賣方認為物業價值上升，進而產生撻訂意圖。
- 自身財政狀況變化： 買方或賣方在簽約後，因個人突發情況（如失業、家庭變故、資金周轉不靈）導致無法繼續履行合約。
- 合約細節未審慎評估： 買賣雙方未仔細審閱合約條款，忽略了某些關鍵細節或潛在風險，待發現問題時為時已晚，只能選擇撻訂。
買樓撻訂的沉重後果：訂金、佣金、差價賠償全面看
「撻訂賠償」往往是物業買賣中最令人痛心的環節，其損失不僅限於已支付的訂金，更可能牽涉到多項額外開支，甚至被追討鉅額差價。這對於買樓撻訂賠償的雙方而言，都是一場嚴峻的財務考驗。
撻細訂與撻大訂：不同階段的賠償金額差異
在香港的物業買賣中，通常會分兩次支付訂金：「細訂」（Initial Deposit）和「大訂」（Further Deposit）。兩者在法律上具有不同的意義，並直接影響撻訂時的賠償金額：
- 細訂： 通常在簽訂臨時買賣合約時支付，金額較小，一般為樓價的3%至5%。如果買方在此階段撻訂，通常會沒收細訂。若賣方撻訂，則需雙倍賠償細訂。
- 大訂： 通常在簽訂正式買賣合約時支付，連同細訂合計可達樓價的10%或更高。一旦簽訂正式買賣合約並支付大訂後撻訂，無論是買方或賣方，所面臨的財務責任都會大幅增加，賠償金額遠超細訂。買方撻訂可能損失所有已支付訂金，而賣方撻訂則需雙倍賠償已收訂金，並可能被追討其他損失。
除了訂金，您還要賠償地產代理佣金與其他雜費
除了訂金之外，撻訂雙方還可能需要承擔其他雜項費用。地產代理佣金是一個常見的例子。根據地產代理協議，即使交易最終未能完成，若違約方是導致交易告吹的原因，則守約一方仍可能需要支付代理佣金，而違約方則需對此負責。此外，律師費、按揭貸款的申請費用、估價費等，都可能因撻訂而無法退還或需額外支付，進一步加重撻訂賠償的負擔。
最慘痛的教訓：被追討物業重售後的「差價」
在所有撻訂後果中，最為嚴峻且可能導致鉅額損失的，莫過於被守約一方追討物業重售後的「差價」。舉例來說，若買方撻訂後，賣方被迫以較低的價格將物業轉售給第三方，那麼賣方有權向原買方追討兩次成交價之間的差額，以及因重售所產生的額外費用（如重新刊登廣告、額外律師費等）。這意味著，即使買方已損失所有訂金，仍可能面臨數十萬甚至數百萬港元的額外賠償，這也是「撻訂法律責任」中最核心且最沉重的風險。
物業買賣撻訂的法律責任與權益保障
在香港，物業買賣撻訂的法律責任有明確的法規依據，主要受《物業轉易及財產條例》（Cap. 219）規管。了解這些法規，對於保障物業買賣撻訂後果中的自身權益至關重要。
《物業轉易及財產條例》下的買賣雙方責任
《物業轉易及財產條例》是香港規管物業轉讓的主要法律。該條例確立了買賣雙方在物業交易中的基本權利和義務。當一方撻訂時，另一方可根據合約條款及該條例的相關規定，採取法律行動追討損失。這些行動可能包括沒收訂金、要求雙倍訂金賠償、追討因違約而引致的實際損失（例如重售差價、代理佣金、律師費等）。
賣方撻訂：雙倍訂金賠償與買方追討權利
若賣方撻訂，即賣方在收取訂金後未能或不願完成交易，買方通常有權：
- 要求雙倍訂金賠償： 根據香港的慣例和法律原則，賣方需向買方退還已收取的訂金，並額外支付一筆與訂金等額的賠償金，即「雙倍訂金」。
- 追討額外損失： 除了雙倍訂金，買方亦可向賣方追討因撻訂而引致的其他實際損失，例如已支付的律師費、按揭申請費、甚至若市場價格上升，買方因此錯失購置相同或類似物業的機會成本等。買方亦可考慮申請強制履行合約，要求賣方繼續完成交易。
買方撻訂：發展商/業主追討損失的法律依據
相反，若買方撻訂，即買方未能履行其購買物業的義務，發展商或業主（賣方）則有權：
- 沒收已收取的訂金： 這是最直接的損失追討方式，賣方有權保留買方已支付的所有訂金。
- 追討物業重售後的差價： 如前所述，若賣方在買方撻訂後，以較低的價格重新出售該物業，賣方有權向原買方追討兩次成交價之間的差額。這被視為違約所導致的實際損失。
- 追討其他合理損失： 包括但不限於重新刊登廣告的費用、額外的地產代理佣金、因延誤出售而產生的利息損失或物業持有成本（如管理費、差餉地租）等。
特別案例解析：非住宅物業（工商舖）撻訂的獨特法律風險
值得留意的是，非住宅物業（如工商舖）的撻訂，可能比住宅物業面臨更為複雜和獨特的法律風險。由於工商舖的價值波動可能更大，且涉及的租賃或商業用途條款更為複雜，一旦撻訂，所追討的損失金額可能更鉅。此外，非住宅物業的買賣合約條款可能較住宅物業更為靈活和多樣，買賣雙方在簽約前必須仔細審閱，並尋求專業法律意見，以充分理解潛在的撻訂法律責任。
2026預防撻訂的7大實用策略與應對方法
預防勝於治療。面對潛在的物業買賣撻訂後果，買賣雙方都應該採取積極的預防措施，降低違約風險。以下提供七大實用策略，助您更安心地完成物業交易。
簽約前：詳細審閱合約條款，了解所有潛在風險
在簽署任何買賣合約（無論是臨時合約還是正式合約）之前，務必花時間仔細閱讀所有條款。這包括成交日期、支付訂金的細節、按揭條款、交吉情況、維修責任等。如有任何不明白或有疑問的地方，應立即向地產代理或律師查詢，切勿草率簽署。一份清晰且雙方 fully understood 的合約，是減少糾紛的基石。
財務規劃：確保足夠首期及應急資金，並預先評估按揭能力
在決定置業前，進行全面的財務規劃至關重要。確保您有足夠的首期資金，並預留一筆應急資金以應對突發狀況。同時，應及早向銀行進行按揭預批（Pre-approval），評估您的按揭貸款能力和可承受的還款額，避免因按揭不足而導致撻訂定義中的違約情況。務必將所有相關費用（印花稅、律師費、代理佣金、裝修費等）都納入預算考量。
專業諮詢：善用律師及按揭顧問服務
置業交易涉及複雜的法律和財務程序，尋求專業協助是明智之舉。聘請一位經驗豐富的律師，審核合約條款，並解釋您的法律權利和義務。同時，按揭顧問可以協助您比較不同銀行的按揭方案，確保您獲得最合適的貸款產品。他們的專業意見能夠有效降低預防撻訂策略中的風險。
市場評估：密切關注樓市走勢與估價變化
樓市瞬息萬變，物業估價亦可能隨市場氣氛和銀行政策而波動。買方應在簽約前和整個交易過程中，持續關注最新的樓市資訊，了解同類型物業的成交價和銀行估價趨勢。這有助於及早發現潛在的估價不足風險，並與賣方協商對策。
爭取彈性條款：與賣方協商「交易完成期」或「估價不足條款」
在合約協商階段，買方可嘗試與賣方爭取更具彈性的條款。例如，延長交易完成期，給予更多時間處理按揭事宜或應對突發狀況。此外，若有機會，可以嘗試加入「估價不足條款」，明確約定若銀行估價低於某個水平，買方可選擇終止合約而無需承擔所有撻訂後果，或雙方需重新議價。
善用冷靜期：理解臨時買賣合約中的權利與義務
雖然香港物業買賣沒有法定「冷靜期」，但在簽訂臨時買賣合約後到正式買賣合約之間，買方仍有空間進行最後的考慮和確認。在這段時間內，應盡快進行所有必要的查冊、估價和按揭申請。若在此階段發現無法解決的問題，考慮撻訂的成本相對較低（通常僅損失細訂），避免進入正式合約後蒙受更大的撻訂賠償。
保留溝通紀錄：所有重要協商應書面記錄
在整個物業交易過程中，所有重要的溝通和協商，尤其是涉及條款更改、延期或任何可能影響合約履行的事項，都應以書面形式記錄下來，例如電郵或訊息。這有助於避免日後爭議，並在不幸需要處理撻訂問題時，作為有力的證據。
常見問題 (FAQ)
Q：撻訂後已繳的印花稅可以退回嗎？
A： 通常情況下，如果物業買賣合約最終因撻訂而告吹，並且轉讓文件（如樓契）沒有正式送交土地註冊處登記，買方已繳付的印花稅是可以申請退回的。但申請退稅有特定的時間限制和程序要求，例如必須在交易取消後兩年內提出申請，並需提供相關證明文件。建議諮詢專業律師或稅務顧問以了解具體流程和可能性。
Q：撻訂會否影響個人信貸評級？
A： 撻訂本身通常不會直接影響您的個人信貸評級。信貸評級主要評估您償還貸款的能力和過往的還款記錄。然而，如果撻訂的原因與您的財務狀況惡化（例如拖欠其他貸款、破產）有關，或導致您被法庭判決需支付巨額賠償而未能履行，這便會間接對您的信貸評級造成負面影響。此外，如果銀行因您的撻訂行為而將您列為「風險客戶」，未來申請按揭或其他貸款可能會遇到困難。
Q：如果賣方撻訂，買方可以如何追討賠償？
A： 若賣方撻訂，買方可向賣方追討雙倍訂金。此外，買方還可以追討因賣方違約而導致的其他實際損失，例如已支付的律師費、按揭申請費、以及因市場價格上升而錯失購買相同或類似物業的差價（即機會成本）。買方可以透過律師發出律師信，要求賣方賠償。若協商無果，則可向小額錢債審裁處（若金額在指定上限內）或區域法院、高等法院提出訴訟，要求強制履行合約或追討全部損失。
Q：遇上估價不足導致撻訂，責任誰屬？
A： 估價不足導致撻訂的責任歸屬，主要取決於買賣合約的條款。若合約中包含「估價不足條款」（或稱「樓價按揭不足條款」），且買方在約定時間內未能取得足夠按揭，便可依條款終止合約，並可能取回訂金，無需承擔撻訂責任。然而，如果合約中沒有此類條款，買方則通常需要自行承擔估價不足的風險。在此情況下，若買方因此未能完成交易，便會被視為撻訂，可能面臨沒收訂金及被追討差價等後果。
Q：買賣雙方是否可以私下和解撻訂事宜？
A： 買賣雙方當然可以嘗試私下和解撻訂事宜。和解可以避免冗長的法律程序和高昂的訴訟費用，對雙方都有利。和解方案可以包括減少賠償金額、分期支付賠償等。然而，任何和解協議都應由律師草擬，並確保其具有法律約束力，明確雙方的權利和義務。若無法達成和解，則需循法律途徑解決。
總結
物業買賣「撻訂」的後果不容小覷，無論是買方還是賣方，都可能面臨巨大的財務和法律風險。透過本文對撻訂定義、賠償機制與撻訂法律責任的深入解析，希望能幫助您在2026年的置業路上更加謹慎。在簽訂任何合約前，務必審慎評估自身能力，並尋求專業法律意見，避免因一時衝動而承受不必要的「撻訂賠償」損失，確保您的置業交易順利完成。記住，充分準備和專業諮詢是您在複雜的香港物業市場中自保的關鍵。